この記事は遠方の実家の空き家を所有、管理をしている方、何もしていないから不安な方へ空き家と向き合えるようになってもらえる内容となる事を目指して書いています
※目次
※目次の項目をタッチすれば読みたい所に飛びます
空き家になる前に
※項目をタッチすれば読みたい所に飛びます
空き家になる主な理由
- 高齢の親が施設に入る
- 親が亡くなって相続したが利用しない
空き家となる理由は大きく見れば高齢化と少子化が関係します。
団塊世代が後期高齢者となり今後も更に空き家は増え続けると考えられます。
建物が放置される理由は？
・親が施設に入る場合
実家の親が施設に入る場合は、本人が認知症等を患っていて、どうしたいか話ができなくなり、売却、賃貸をする事が難しくなってしまい、当初草刈りなどできることをやるのですが、日を重ねて億劫になってくるため
・相続した場合
相続する年代の方は既に持家で家を利用する理由が無い場合や、相続人が複数のため今後どうするか意見が合わない場合や、実家を解体、売却等する事に抵抗を感じるといった理由があります
どちらも土地建物について本人と話ができていなかった事が原因です。
建物が放置されない為の準備とは？
最近は「終活」という言葉も一般化してきましたので万が一の時の話も切り出しやすくなってきました。
いろんな話題を踏まえながら本人の希望を聞き出せておけばいざという時に、あの時に話していたからと方向性は決めていけるはずです。
特に兄弟姉妹のいる方は、どんなに仲が良くても考え方、それぞれの家族の意見は違いますので本人の意思を一緒に聞いておけると話がまとまり易いです。
では本人と何を話しておけばいいのか？
本人の希望を聞く事と合わせて、自分自身がどうするつもりかも伝えて下さい。
利用するつもりなら兄弟姉妹がいる場合は誰が利用するのか？利用しない兄弟姉妹へ利用できない事の補填をどうするつもりかを伝えてください。
利用しないつもりなら売却するかもしれない事、貸家や解体して貸地として賃貸するかもしれない事を理解してくれそうか？
本人の考えを尊重しながら話ができ、どちらかというと、と少しでも方向性が見えていればいざという時に立ち止まってしまうことも避けられるかとは思います。
空き家を放置する理由は様々ですが、その予防策として本人と前もって話ができている事は大きいです。
空き家になる様々な事情
空き家になってしまっているのも所有者からすれば様々な理由があります。
- 建物を解体すると何百万の費用が掛かる
- 解体すると固定資産税が最大6倍になる（住宅用地減免措置が不可となる）
- 都市部に住んでおり仕事がある
- 子供の転校、生活環境変えたくない
- 売却したいが相場が安く経費の方が掛かる
- 貸したくてもリフォーム費用が多大に掛かる
空き家予備軍である事に気付きたい
所有者本人が認知症を患っている場合、貸すこと、売ることの意思表示が曖昧となってしまうと親族は何もできなくなります。（家族信託や成年後見人制度利用により状況は変わります）
また、施設に入った場合、本人が体調等回復したら帰りたいと希望している場合はその意思を尊重するため空き家になる場合もあります。
親が亡くなって、相続する場合は、相続した方の意思表示なので動きは取りやすいのですが、相続が兄弟姉妹での共有で、それぞれの意見が合わないためそのままとなる場合があります。
売却したくても建物解体等の経費が掛かり、地域の相場によっては売却金額で経費が収まらなく赤字となるため売却できなくそのままとなる場合があります。
貸すにしてもリフォーム費用が多大に掛かる、耐震性が無いため貸すこともできない、という場合もあります。
家族と土地、建物をどうしていくか、もし施設に入る場合、亡くなったら、面倒に感じる話ではありますが、話せるタイミングを計って、皆と話しておく事が大事だと言えます。
荷物の片付け
空き家所有する方が抱いてる疑問
業者からDMがきたけどなぜ？
不動産登記は法務局で所有者の登記されている住所と氏名を収入印紙代を支払って知ることができます。
個人情報が不正な手で流出した訳ではありません、が、不安になりますね。基本的には無視して廃棄するのが良いかと思います。登記はありますのでまたきます。電話をして送らない用に連絡するのも良いですが勇気がいります
業者が空き家と気付き、登記を調べるきっかけは、
- 草、木の枝が伸び放題で荒れている
- 雨戸が閉めっぱなし
- 郵便ポストがチラシで散らかっている
主な理由です、送る業者の気持ちは、
「こんな状態だから売るかもしれない」
ということは、綺麗にしてあれば利用するつもりかもと勝手に考えるかもしれませんし、気付かないかもしれません。
空き家で困ること
どうしたらいいか分からない
空き家は放置できない、どうすれば？
- 自分、家族で使用する
- 建物を貸す
- 解体して駐車場や事業用貸地として土地を貸す
- 中古住宅として売る
- 解体して土地を売る
上記が主な動きとなります。
空き家を所有する事となった時点で、相続なら売却時の税制特例について、築年数が古くないなら貸して賃料を得る、など貸す、売るという選択肢について、早い段階で検討、もしくは専門業者へ相談をして、状況が分かったうえで空き家をどうしていくか考えてみて下さい。
空き家で掛かるお金のこと
掛かるお金
- 固定資産税、都市計画税
- 電気代、水道代
- 火災保険料
- 移動交通費
- 庭木剪定料
- 建物メンテナンス（外壁塗装等）
年間掛かる費用、その合計が何年間続くのか？
例えば10年続いたら金額の合計はいくらになるのか
といった想定ができます。年間の経済的負担が分かったうえで、建物をそのままとするのか、貸すのか、売るのかの選択をしていく事が大事となります。
自主管理と業者依頼を比較
自主管理の場合
維持管理に掛かる費用
- 固定資産税・都市計画税
- 電気代、水道代
- 火災保険（空き家専用）
- メンテナンス費用（天災対策等）
- 移動交通費
できるだけ業者へ依頼する場合
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険（空き家専用）
- 電気代、水道代
- 空き家管理（定期見回り、換気、通水、草刈り等）
- 庭木剪定費用
- （建物メンテナンスは管理業者の報告により手配）
自主管理の場合の方が掛かる費用、労力の負担は大きく掛かります。業者に依頼をすれば移動は緊急時以外は必要なく、基本的には業者への手配の電話、支払等のみとなり報告を待つ事となるので労力は大分減ります。
空き家維持するﾒﾘｯﾄとﾃﾞﾒﾘｯﾄ
空き家となった建物を売却・賃貸をしない場合、資産、子供用として所有していくにしても、維持費用は掛かります、維持する良い点、悪い点をまとめました。
空き家を維持・管理するメリット
- 資産として所有できる
- セカンドハウス、別荘として利用できる
- 仕事部屋、趣味の部屋、倉庫等として利用
- 将来の移住先として
- 子供の将来の住宅もしくは住宅用地として
ただ、このメリットには下記の注意が必要です
- 年を取って行くのが面倒になってきた
- 子供の自立で今の住まいでも荷物が置けるようになった
- 老化、病気により引越が難しくなった
- 子供用にと考えてたが別で新築した
と、先々の加齢や子供の成長などにより当初に考えていた形とは違ってきてしまい、メリットと思っていた事がデメリットとなってしまっている場合があります。
年数の経過とともに空き家となっている建物について見直しをしていくことが大事です。
空き家を維持・管理しないデメリット
- 収益が無いのに税金、維持管理費用が掛かる
- 定期的に現地へ行って草刈り、掃除が必要
- 建物劣化防止のたの換気、水回りの通水
- 台風、地震があると現地確認必要
- 放火、不法侵入の心配、対策が必要
- 野良猫、蜂の巣、害獣の対策
- 近隣、通行人に迷惑を掛けない対策
空き家を維持していくということは、費用と労力が必要となります。
デメリットとして挙げたものは業者に管理委託等する事により大幅に未然に防ぐことが可能です。
人は年を重ねれば余計考えるのが面倒になります、気付いたら多大なお金を空き家維持に消費していた、なんてこともあります。
いま一度、維持管理費用として1年間でどの位掛かるのかを計算してみて、この状態が5年、10年と積み重ねた金額を計算してみて下さい。
考え方が変わります。
適切な空き家の管理とは？
人が管理しない家とその敷地は特に春から夏に掛けて一気に雑草が伸び、害虫が繁殖したりします。
建物の劣化も気になる事ですが、やはり近隣へ迷惑を掛けないようにする事は一番気に掛けないといけない事かと思われます。
近所に迷惑を掛けないためにする事は？
- 草取り草が生えにくくする様に防草シート張り
- 庭木の剪定、隣地へ伸びていく枝を切る
- 実ができる木はなるべく撤去
- 戸袋や軒下に蜂の巣が無いか確認と入れないように蓋など対策をする
- タイヤなど水が溜まる物を片付ける
- 建物、駐輪場など外れかかっているもの、壊れそうなものを確認して補修又は取り外す
- ブロック塀のひび割れを確認して補修又は撤去
- 敷地内にあるゴミ拾いをする
近隣の方へ迷惑を掛けないために出来ることはたくさんあります。
雑草が生い茂っていますと、見た目の悪さに加え、不法投棄や、ヤブ蚊などの発生源となり、その虫を狙う他の昆虫や動物を呼び寄せてしまいますので、草取りを行うこと、防草シートを張る事は大事です。
庭木は枝を伸び放題にしてますと、隣地境にある木は隣地へ越境して、秋口から枯れ葉は散り、実のなる木はカラスなどがつついた実が隣地に落ちていきます。
空き家になっていますから当然隣地の方が気付いて片付けてくれることになります。
また、枯れた枝が強風で飛んで隣地の車や建物に当たり被害が出てしまう可能性もあります。
蜂やヤブ蚊なとの害虫が発生しないためにも草取りや、水溜りのできる物は置かない、行った時には建物の軒下は戸袋に蜂の巣が無いかの確認が必要です。
建物や駐輪場、駐車場などの外回りを確認して外れそうなもの、壊れている場所があれぱ取り外しや補修を手配してください。台風や、強風で飛んで隣地や人に当たったりでもしたら大怪我をさせてしまう事も考えられます。
敷地内の塀もブロックの場合は気を付けて下さい。特に段数の多いブロックは劣化状況や傾き、ひび割れに注意してください。地震で倒れる可能性も考え、高い段の部分の撤去を業者に依頼する事の検討が必要な場合もあります。
近所の方に迷惑を掛けないという気遣いがあれば周りの方は気に掛けてくれますし、何かあれば連絡をくれたりしますのでとても大事です。
適切に管理する事のメリット空き家となっている建物と敷地内の管理ができている事のメリットの一番は近所の方の心配を軽減できる事と言えます。
空き家のお隣、近所さんの気持ち
空き家の隣地の方の気持ちになってみましょう
- 草が生い茂っていて蚊などの発生源となってる
- 建物に発生したシロアリが来ないか心配
- 庭木の枝が越境してきて枯れ葉が落ちてくる
- 不法侵入や空き巣が来そうで心配
- 放火されたらうちも火事になるかも
- 同じ地域の不動産価値が落ちそう
- 何かあったら誰に連絡すればいいか分からない
- 夜通りかかる時不気味で怖い
ざっと挙げただけでもこんなに出てきました。
すべて当てはまる訳ではありませんが、空き家所有者はいつも見ている訳ではありませんので大した事は起こらない、という気持ちになりがちですが、隣地の方はいつも見ているため、考えている事に温度差があります。
隣地の方、近所の方への気遣いによりクレームを未然に防ぐ事ができ、近所の方に目をかけてもらえるようになります。
建物の管理もしっかりできていれば、将来利用する場合や、売却、賃貸にする時に放置して劣化した建物より有利になります。
維持・管理することのまとめ
空き家を管理する事を意識するのは、一番は近所の方へ迷惑を掛けない為です。
自分の現在住んでいる家の隣が空き家で、道路にはみ出る草や放置されたゴミ、庭木の枝が越境放題なのに来るのは年1回あるかどうかだったらどう思うかです。
そんな状態となれば地域としての問題ともなってしまいます。
普段から草取り、年何回か訪れて、お隣さんに「いつも迷惑掛けて申し訳ないです」という挨拶をするくらいの意識を持てば、近隣の方達は空き家である事を理解しようとしてくれ、味方になってくれるかと思います。
これはとても大事な事です。
県外に住んでいてとてもそこまでは出来ない、という方は空き家管理業者への依頼を考えて下さい。
業者、作業内容によりますが、費用は月々1万円位が平均的な金額です。
自分が行く時の高速代、ガソリン代、時間、労力を考えて検討してみて下さい。
将来利用する、売却、賃貸にする場合でも管理を自分で行、業者に任せて行っていれば掛かる費用が軽減されている可能性はありますので先々を見据えた判断が大事です。
家を放置するとどうなるのか？
管理不全空き家、特定空き家
管理不全空き家の新設空き家問題のなかで、2023年に空き家改正法が施行、「管理不全空き家」が新設され、「特定空き家」とされる前でも行政から勧告を受けると固定資産税の軽減措置が適用されなくなるケースが出てくるようになりました。
今までは特定空き家（倒壊や衛生的な危険が高い）が対象でしたが改正により、窓や屋根、壁の一部が壊れている等の管理不全空き家も対象となるようになりました。
この対処方法として、行政の指導があった場合に指示に従って改善する空き家と土地を売る更地にして売る貸家、解体して駐車場等賃貸物件として活用すると考えられるのですが、行政から指導を受けないように定期的に現地に行き、管理と点検をしていくことが必要となります。
空き家としてそのままにしておきたいならどこまでやっておくか？
荷物の片付け
空き家には生活していた頃の荷物がそのままあるのが普通です。では何を優先的に片付けるか？
- 食べ物（臭い、害虫予防）
- 貴重品（盗難予防）
- 思い出の物を厳選（写真で残す選択もあり）
- 買取業者に可能なものを引き取ってもらう（家電など価値がある内に）
- 日用品で使える物を自宅に持ち帰る
- 建物の外回りにある物は全て処分又は倉庫等に収納（飛んで迷惑掛けない為に）
この位が一つの目処になるかと思います。
草、庭木対策
空き家といえば草が生い茂っている
誰もが思い浮かべる空き家にならないようにするにはどうするか？
- 防草シートを敷く（経年劣化して破れますが）
- 木の枝を最短に切るか、切り株か抜根する
害虫などの対策
動物が寄ってこないようにするためにできる事とは？
- 食べ物を全て片付ける
- 窓を全て閉める（換気したいかもしれませんが）
- エアコンダクトの穴が塞がっているか確認
- 建物の外回りに巣にできそうな物を片付ける
郵便ポスト
- 塀についてる場合はテープを貼る
- 郵便ポストを外せるなら外して片付ける
- DM等は送付元へ郵送停止する旨連絡する
郵便ポストが荒れるのはやはりチラシのポスティングです。投函されないためには基本的にはテープで入れられないようにする事です。
チラシのポスティングはポストに入れて枚数を減らすためにテープを剥がして入れる人もいます。一度剥がされると違うチラシが一気に投函されて汚くなります。
可能ならポストの撤去、もしくは入口を板やプラスチック板をビス止めすれば、ほぼ入れられないかと思います。
災害対策（台風、大雨、地震なと）
台風や大雨、地震が起きた時に他人に迷惑が掛からないようにするのが大事かと思います。
台風、大雨に対して
- 飛ばないように建物周りの荷物を片付ける
- 車庫の屋根の取付状況の確認
- 雨樋が壊れて隣地に流れてないか確認
地震に対して
- 塀の傾き、ひび割れの確認
- 建物外装の劣化、剥がれの確認
- 電気ブレーカーを切る（浄化槽の場合は管理会社へ連絡して必要な措置をする）
空き家の荷物片づけ
準備・依頼先、場所別片付け、分別
空き家となる理由の多くは両親が住んでいたけど施設に入った、亡くなって相続した、といった場合が多いかと思います。
そして建物内は生活していた時の荷物がそのままでほとんど手つかずで残っているかと思います。
特に施設に入る場合は家に戻るかもしれないという気持ちもあるため下手に片付けができない状態となります。
いよいよ片付けをしようと腕まくりしてもタンス、食器棚、押入れ、倉庫、天井裏から出てくる荷物にやる気を削がれてそのまま、となってしまうこともあるかと思います。
また、建物内だけでなく庭には植木鉢、プランター、駐車場にはタイヤ、駐輪場には使ってない自転車、物置は外物が雑然と突っ込まれており、何からやれば良いかと途方にくれてしまいます
処分業者利用を前提に片付けの順番を考えてみます
- 食品の片付け
- 貴重品の確認、片付け、売却
- 思い出のものを整理する
- 製造年数が浅い家電を売却する
- 家具、食器、衣類等をリサイクルショップに見てもらい、買取又は引き取りをしてもらう
自分で行う片付けは以上で絞ります。
買取業者によっては訪問してくれますのでまずは電話で聞いて、可能なら見てもらいましょう。
処分業者に撤去してもらうには費用は掛かりますが、自分自身で行う場合の時間の浪費、移動費、肉体的疲労を考えると業者に依頼する方が良いです。
現在の住まいから空き家となっている家へ往復する時間、高速代、ガソリン代を掛けているのに、作業にたいして時間をかけられない、荷物を運ぶにも自家用車に乗せられる量は限られていて何往復すればいいのか・・・
お住まいの地域にもよるかもしれませんが、業者依頼前提で片付けの組み立てをすることによりやる事が限定され、作業がはかどるかと思います。
空き家に残しておいて支障のないものは？
建物内は何も無い方が良いのではあるのですが、どこまで片付けをした方が良いのか分からない、もしかしたら残しといてもいいのでは？というものもあります
- 特注サイズのカーテンや雨戸が無い窓のカーテン、ブラインド
- エアコン（製造から6〜10年内位）
- 照明（シーリングライト）
- テレビのブースター
これらは残しておいても問題は無く、もし将来利用する場合や売却や賃貸にする際には必要となる候補でもあります。
空き家に残しておきたくないものは？
- 食品
- エアコン（7年以上経過）
- 古いタイプの吊り下げ照明
特にエアコンの撤去は数万円掛かりますので残しておきたいと考えがちですが、古いタイプは電気代が掛かったりしますので売却する場合でも買主さんからは結局撤去をお願いされるケースがほとんどです。
まとめ
長年生活してきた家には想像できない位の荷物があります。すべてを確認しながら分別、搬出、処分と作業していたらどのくらいの時間と労力、費用を掛けることになるかと考えるだけでも嫌になります。
片付けをする際にはやる事を絞り、買取業者への声掛け、残りは費用を掛けて片付け、処分の専門業者に依頼した方が気持ちが楽になります。
今住んでいる家が県外だったらどの位時間と交通費が掛かるか・・その費用と浪費する時間、疲労を考えると費用は掛かりますが業者を利用する事も考えたいです。
※業者へ依頼する際は、事前に以下の有無を確認
- お金、貴金属
- 通帳、判子
- 土地、建物権利書（登記識別情報）
- 土地購入時資料、建物新築時資料
- 思い出のもの
一軒家の片付けは途方もない作業となります。普段から不用なものは処分していれば何とも無いのですが・・そうもいかないのが現実です、お金が掛けずに整理できるのが一番ではありますが業者をうまく利用して家族みんながストレス無く片付けをしたいものです。
空き家の除草、庭木の剪定
空き家の防犯対策
空き家に見えないようにする、貴重品の確認、荷物はなるべく片付けておく
空き家を解体する
解体業者の選び方 市役所認定 行政の補助金
空き家管理業者への依頼は？
建物、敷地の状況を把握しておく
建物の耐震性、老朽化
土地の境界、越境
空き家を解体して土地を生かす
・建物を貸す
賃貸にすれば毎月賃料が入ってきて、入居者が管理をしてくれます。ただし固定資産税や建物の維持費用が掛かります、この点から話していきます。賃料収入と劣化防止、安全面のメリット将来的に空き家を利用する予定や自分の子供達が住む可能性高い場合は賃貸という選択もあります。ただし、賃料というメリットばかりに目がいきがちですが、良い点、悪い点はありますのでしっかり情報を得たうえで判断して下さい。◯空き家を貸すメリット毎月の賃料を得ることがてきる入居者が日常的に利用するので劣化防止できる人の目があるので防犯になる自然災害時等何かあれば入居者から連絡をくれる草取り等敷地管理を入居者にしてもらえる近所の方も人がいれば安心してくれる入居者がいるので空き家ならではの心配から解放やはり一番メリットに感じるのは賃料収入、固定資産税・都市計画税、管理の為の移動費と台風や地震の際に何かあったら、という心配から解放されるのは大きいかと思います。賃料を頂き建物を貸すという事のデメリット空き家の築年数が浅く、状態が良いのであればそのまま貸し出す事ができますが、築年数、今までの建物リフォーム等の状態によっては修繕やリフォームにお金が掛かる場合があります。DIY賃貸として賃料を安くして入居者にリフォームを自由にしてもらうという貸し方がありますが、現実的には希望する方は少なく、家賃が安いので何もせず現状で住む、という入居者もいます◯空き家を貸すデメリットリフォーム費用が掛かる入居中の設備不具合の補修、交換費用固定資産税、都市計画税の納税義務賃料収入の所得税、住民税等課税される火災保険費用庭木の剪定費用建物所有者として管理責任がある上記は売却をすれば掛からないものですが、貸すなら知っておいて頂きたい事です。賃料を頂きますので給湯器などの設備不具合、故障による交換や、建物の外壁塗装は定期的に必要となっていきます。庭木の剪定については、背丈程の高さの木なら入居者に草取りと合わせて剪定もして頂く旨を契約書に入れるのも良いかと思います。ただし、庭木が家の2階に達するような高さなら貸主にて定期的に依頼して費用を負担すぺきかと考えられます。貸す場合には住んでいた時の荷物があればその撤去作業、業者に依頼すれば費用が掛かります。建物の外装、内装、の経年劣化、設備の不具合、住んでいた時は気にもしなかった事が、「貸す」と決めたらいやに気になってくるものです。貸せば賃料が入ってくる、たけでは無いという事がつかめて来たかと思います。貸したらこうなるつもりはなかった、という状況にならないために、貸したらどの様な事が必要になるか必ず地元で賃貸管理と仲介を行っていて、この記事に記載されている事を言ってくれる不動産業者に相談してみて下さい。
建物を解体して駐車場、貸地にして貸す
建物は老朽化して利用も、貸すこともできない
状況の場合は、建物を解体して月極駐車場として
維持する選択があります。
解体して駐車場整備をする
建物を利用するつもりはないけど不動産を手放したくないという場合は貸すという選択が出てきます。今回は建物は老朽化で利用できない場合としてますので解体をすることになります。建物解体業者へ依頼する前に、住んでいる市町村の住宅解体の補助金制度が無いか確認して下さい。建物が住宅、木造、旧耐震基準の築年数など条件はありますが補助金が出る場合は何十万となるかと思いますので、大きい解体費用の足しです。駐車場とする場合には、整備をどこまでやるかという事になってきますが、下記を参考にして下さい。建物解体、庭木等の撤去完了して更地状態から整備砕石敷き砕石転圧（押し固める）区画ロープ張り区画看板取付鉄管を地中に支えを埋めて設置すれば車止め代わりになります。また、出入り口は砕石が転がって出てしまいますので出入り口だけコンクリート舗装をするのも良いかと思います。砕石だと草は生えますので舗装整備の場合は舗装車止め区画ライン引き区画番号ペイントとなってきます、砕石敷きより費用は高くなりますが草刈りや砕石が道路に転がって片付けする等の管理作業は無くなります。砕石も舗装のどちらの場合でも年月が経過すれば水溜りのできるくぼみなど補修は必要となります。それでも駐車場の借主がいれば賃料収入がありますので負担感は低いかと思います。駐車場貸し出し駐車場整備としては、個人か各区画を貸し出す形で記載をしました。貸し方としてはコインパーキング運営業者へ土地を貸すという方法もあります。管理は業者がすべて行いますので選択肢の一つとしても良いかと思います。ただし、業者の立地基準がありますので住宅地の入った場所だと難しいかもしれません。駐車場の契約は借地借家法が適用されないので、個人で一般的な契約書を用意して個人管理で運営してもリスクは低いです。やる事としては、契約者募集の看板等設置賃料振込口座新設契約書確認申込者との契約毎月の入金確認賃料収入の申告解約受付、日割賃料計算などゴミ拾いなど普段の駐車場管理無断駐車等のクレーム対応並べてみると案外ありますが、慣れてしまえば問題なくできるかと思います。賃貸管理会社に依頼する場合は管理料が掛かりますが契約業務やクレーム対応の必要は無くなるので不安のある方は管理会社へ依頼が良いかと思います。月極駐車場にした場合の各用空き家を月極駐車場とする場合に掛かる費用をまとめます。一時的に掛かる費用建物解体、庭木等の撤去建物登記の滅失砕石敷き、転圧、区画ロープ、区画看板継続的に掛かる費用固定資産税、都市計画税管理会社への管理料水溜り等の補修申告により課税される場合の税金※固定資産税は住宅がある場合は軽減されていますので解体後は最大6倍になります。まとめ空き家になって建物の老朽化が進んでおり、利用するつもりはないけど売るつもりも無い、でも放置しておくのは心配になります。空き家を、そのままにしておくことでお金の事だけでなく、倒壊や火災など近所の方に迷惑を掛けてしまう場合もあります。借主の見込みがある場所であれば、空き家を解体、月極駐車場として整備して、継続的に掛かる固定資産税等の費用以上の賃料収入があるならば、月極駐車場として貸すことを検討してみるのも良いかと思います。
空き家となっている建物の老朽化がひどく、改修するにも費用が掛かりすぎてしまう場合には建物を解体して更地にして貸すことも検討の一つです空き家を解体する判断基準まず、建物を解体する判断基準として、空き家となっている建物の老朽化がひどく、改修するにも費用が掛かりすぎてしまう場合には建物を解体して更地にして貸すことも検討の一つです空き家を解体する判断基準まず、建物を解体する判断基準として、木造外壁塗装、内装のリフォームをしていない雨漏りや床の傾斜を感じる上記が大きく見て判断できる部分かと思います。該当するからと慌てて解体をしない様にして下さい。解体をすると翌年から固定資産税・都市計画税が単純に6倍になってしまいます。貸すことができる土地なのか？貸せる土地かどうかは、以下の要因が必要です、借主で事業用建物建築する貸地としては、車、人通りの多い広い通り沿い建物、駐車場スペースを確保できる広さがある道路間口が広い住宅に囲まれておらず多少賑やかな場所資材置場等建築をしない事業用として貸地の場合は、道路はある程度大きい車が出入りできる広さ道路間口が広い住宅が少ない方が良い月極駐車場として整備して貸す場合、車が出入り、駐車をしやすい広さがある近くの店舗や事務所から借りられる見込みがあるただ全てが無いと貸せないという訳ではありません、借主の使用方法によって全く問題無い事もあります。貸す場合の注意点土地として貸す際に必要となる事として、固定資産税・都市計画税の納税賃料入金確認や申告・納税固定資産税・都市計画税は住宅軽減が適用されなくなりますので今までの土地課税分が4〜6倍に変わります。金額については市役所等の固定資産税課に聞けばどの位になるかおしえてくれます。事業用として貸す場合（借主にて建物建築）は、事業用定期借地契約は期間満了まで使えない普通借地契約は最低30年は解約されない介護施設等住居としての用途でなければ期間満了で必ず解約ができる事業用定期借地契約を選択する事になるかと思います。事業用定期借地契約は期間中に貸主から解約をする事ができませんが、期間満了により更地にて返還される契約ができますので安心感があります。介護施設を行う借主の場合は普通借地契約となり、最低30年以上の契約期間となります。貸主からの中途解約は、借地借家法で借主に不利な契約は無効とされる為、実質できません。借主との話し合いで貸主から解約できる可能性はありますが、それなりの対価の支払が必要となるかと思われます。資材置場等建築をしない事業用として貸地の場合は、どのような物を置くのか確認音や臭い、車の出入りの頻度の確認事前に隣地への挨拶借主にて舗装等整備する場合は契約内容確認建物建築が目的となりませんので借地借家法の適用はありません。なので貸主からの中途解約は可能です。ですが、借主にてお金を掛けて舗装等の整備をする場合には、契約で解約不可期間や違約金の設定が必要となると考えます。貸すと決めたら何をすれば良いのかでは、実際に建物の老朽化か進んでおり解体をして貸す準備をしたいと思ったら何をするのか？まずは慌てて建物解体をしないで不動産屋に相談をして下さい。地元の不動産屋なら貸せる見込みがあるのかどうか験からアドバイスをしてくれます。流れとしては大方下記の流れになるかと思います。地元の不動産屋に貸し方などの相談不動産屋から賃料、賃貸条件等の案内、資料作成インターネット広告等で募集開始賃貸希望者より条件等の打ち合わせ賃貸契約建物解体、整地引き渡し、契約期間開始賃料入金、帳簿付け確定申告固定資産税等の納税ざっくりではありますが上から下への流れになっていくかと思います。建物解体のタイミングは1月1日時点の敷地状況で固定資産税の課税が決まりますので、もし年末に契約となった場合、解体のタイミングを年を明けてからにすれば、1月1日には住宅がありますので固定資産税は軽減されて課税されます。賃貸契約中に売却する事になったら貸していくつもりで契約をしたけど、事情により売却する事になった、という可能性はあります。では賃貸契約中に売却をする事はできるのか？基本的には売却は可能です。ただし、契約方法、契約条件によっては売却ができない、買主を見つけるのが大変、という場合があります。「月極駐車場、建物建築目的でない借地契約」は、借地借家法の適用が無いので、契約書の通り解約予告（一般的には1ヶ月かと）をして解約をし、売却ができます。「建築目的である事業用定期借地、普通借地契約」は契約条項に借主にあらかじめ通知をするという条文がありますので売却可能となりますが、賃貸借契約を解約できるわけではありませんので、賃貸中の収益物件として売却する事になり買主が限定されますので売却には時間が掛かります。建物を解体して貸すという選択は、ご自身、家族の将来の利用可能性により賃貸方法の検討が必要となりますが、空き家のまま貸すことも利用する事もなく管理、費用の負担、心配事を解消できるという面で良い方法かと思います。
空き家を売却する
売却に迷うならまず思い入れがあるか、必要性を考える
・中古住宅として売る
建物の老朽化による設備の不具合について契約した後、契約適合責任にて責任を取る理由にもなる
・建物を解体して売る
・解体補助金
空き家を売ると決めたら何から決めれば良いのか？不動産屋に仲介で買主を探してもらう？解体は必要？買取ならどこに声掛けする？買取は相場より安い？中古住宅として売却したい建物の外壁塗装や室内リフォームをしてきたから建物を利用してくれる方に売却したい。建物に思い入れがあると当然の気持ちです。では、中古住宅として売れる可能性としては、どの様な状態が良いのでしょうか？構造外壁塗装や室内リフォーム状況をまずは見ます、売れる可能性とは購入者にとって買いたいと思えるかどうか？誰だって危険な家、耐震工事やリフォームにお金が掛かる家をわざわざ買おうとは思いません。築年数の目安については築浅の方が良いのですが、耐震基準の変遷が判断するポイントです。1981年5月31日までが旧耐震基準となり、基準は震度５程度の中地震で建物が「倒壊しない」1981年６月１日から新耐震基準となり、基準は、震度５程度の中地震で「軽微な被害」、震度６強～７の大地震でも建物が「倒壊しない」2000年６月１日から2000年基準として、おもに木造住宅の耐震性強化が目的とされています目安は新耐震基準の建物なら中古住宅として売り出す事を考えて下さい、ただし、建物の状態によっては解体する方が売却可能性が高い場合もあります。中古住宅としての売却は不動産業者に仲介を依頼して買主を見つけてもらうようにしましょう。相場相応の金額で売却が可能となる形です。※自分で業者を手配して建物のリフォームをして売却するという形も考えられますが、掛かる費用がそれ程掛からない見込みなら売却時期を早めるという意味では良いかもしれません。ただ、それが購入希望者の希望に叶うものか、クロスの柄等慎重に考えなくてはなりません。買取再販売業者などへ売却仲介での売却は、買主が見つかるまで時間が掛かります、買取は業者が速やかに購入手続きをしてくれますので、共有の場合や税金の控除を利用したい等で時間を掛けたくない方は検討の余地があります。ただし、デメリットもあります。買取金額が相場より5〜8割は安くなる売った後にどんな人が住むか分からない売った後にどんな利用をされるか分からないなどがあります、時間を掛けたくない方が選択する傾向がありますが、需要の高いエリアであれば買取金額は相場並みの場合もありますので、一度話を聞いておくのも良いかもしれません。金額が相場より低くなってしまう理由は買取業者が買取して再販売する場合は、不動産取得税や登記料等取得費用外壁塗装やリフォーム工事費用広告費、現地案内会等人件費の販売費用売却に掛かる登記料等費用業者の利益などを考慮しないとならない為、その分買取金額に不動産は相場で金額が決まるため、相場金額に上乗せして売却するという考え方ができないのです。賃貸する事が目的の買取業者でも最終的には売却する事を考えますので、結局上記と同じ考え方で買取金額を提示してきます。買取業者は不動産屋に相談すれば様々な買取業者へ紹介して、買取金額を聞いてくれます。ただし、不動産屋に仲介手数料の支払が必要となりますが、自分で業者を探すより経験上高く買取してくれる見込みのあるところに声掛けをしてくれますので仲介手数料以上の金額アップも見込めます。自分で買取業者を探す場合はアットホームなど不動産情報サイトにリフォーム住宅を売主として販売している業者へ始めに声掛けすると良いかと思います。建物を解体して売却する老朽化してしまい、リフォームをするにも多大な費用が掛かる場合や中古住宅として販売をしたけど売れずに何年か経過してしまった場合は建物の解体と敷地の整地を行うことを考えます。解体、整地に掛かる費用は、地方の一般的な戸建で建物内荷物が無い場合、150万円〜200万円位が一つの目安となります。ただし、これは解体業者の費用であり、解体に関連する費用として以下が考えられます建物解体費用敷地整地費用（立木、物置塀など）浄化槽地域は浄化槽や事前清掃費用都市ガス地域はガスメーターの撤去費用電気、電話、ケーブルTV等配線撤去費用建物登記の滅失費用などが出てきます、他にも隣地との境界状況により例えば越境している木の根を撤去する、というのも可能性としてあります。解体のタイミングは、売り出し始めたらすぐにしないとならないのでしょうか？買い手がすぐに見つかる見込みのある場所なら良いのですが、時間が掛かりそうな場合は、解体は買い手が見つかってからでも大丈夫です。解体をして年をまたぐと、1月1日時点での状況で固定資産税は課税されますので、解体した事により翌年の固定資産税が上がり、ビックリする金額になってしまいます。地域の自治体によっては建物解体の助成金制度がある場合があります。大体は、木造住宅で昭和56年以前（旧耐震建物）が対象となるかと思います。店舗併用住宅や、新耐震基準となってから増築した場合でも助成金が出る場合もありますので必ず確認してみましょう。
空き家を売るという選択により得られるものとは、空家の心配事、管理、費用、時間の浪費からの解放、と言えます。建物は劣化していきます建物の外装、内装・設備は経年劣化していきます。例えば外装の劣化として外壁を触ると粉がつくチョーキング現象外壁のひび割れ外壁のつなぎ目のコーキングのひび割れベランダ等鉄部分の錆などがあり、放置すれば雨漏りの原因やひどい錆だとベランダ等部品の落下の原因にもなります。内装・設備の劣化の例としてクロスの変色、剥がれフローリングの日焼けカビや雨漏りが原因による腐食水道パッキン硬化による水漏れなどがあり、これも放置すると空き家は換気をする機会が少ないので腐食も進みやすいです。現状維持するための管理作業、費用は継続的な劣化で掛かってきますし、建物の劣化が原因の他人へ迷惑を掛けてしまう心配、これが無くなるということはご自身にとっては有意義な時間が増える事になります。売却という選択ができない訳空き家は端から見れば売却した方が良いかと思うのですが、売却しない選択にはそれなりの理由があるかと思います。例えば、売却をする手続きが面倒共有のため自由にできない家族が利用するかもしれない親に売るなと言われた思い入れがある売却しても解体等費用のほうが掛かる所有者本人の意思表示が難しい状態などが思いつきます。売却してスッキリするのが一番とは言えませんが、家族とよく話して、今後負担する事になる費用、浪費する時間、みんな年を取ることを踏まえ、また、子ども世代に残すのが本当に良いのか？子供の負担、足かせにならないかを話しておくべきです。話す事により家族の考え方や希望が分かります。もちろん揉めたり妥協する事も出てくると思いますが何もしないで空き家をただ所有する事になる事は避けたいものです。売るという選択空き家となっている場合の選択として最終的にはほとんどが「売る」という選択となる人が多いかと思います。その選択ができない状況の場合もありますが、売る事により費用負担、時間の浪費などから解放されます売るつもりは無い、すぐには売らないから何もしないは避けて下さい。やはり空き家となっている不動産と向き合い、自分で管理していく場合の費用と時間の浪費、売った場合にはいくらになりそうか？経費はどの位掛かるのか？土地、建物にある潜在的な問題（境界など）を知ったうえで、現状維持とするか売却するのか？自分だけの問題と考えず家族の問題として後から最善の選択だったと話せるようにして下さい。
空き家売却が難しい場合は？
相続土地国庫帰属制度
コメント