親が住んでいた家を相続したが県外に住んでいるため
売却をしたいという相談から売却して引渡をした
事例です。
相続をしたけど利用しない
親が亡くなり相続をしたのですが、利用する予定が
無いため、売却する場合はどのくらいの金額になるか
知りたいという相談から始まりました。
敷地には住宅と離れがあり、どちらも生活していた
頃の荷物がそのままとなっていたのですが、
相談者の住まいは県外の為、頻繁に行って片付けを
する事は出来なく荷物は雑然としていました。
県外から自家用車で来て荷物を片付けして、処分する
物を車に乗せるという作業は思っていたより
時間と労力を使うものです。
荷物に利用できるものがあれば良いのですが
中々そういうわけにはいきません。
なのでご提案としては荷物処分を業者を利用する事を
前提に作成する事になりました。
売却方法などを提案
売却の提案書を作成にあたり、まずは不動産調査を
行います。土地、建物の登記情報、ライフライン、
境界、法令制限など多岐に渡ります。
相談者の建物築年数は昭和56年以前の旧耐震基準の
木造住宅で劣化もあったので、建物を解体する事を
前提として話しました。
売る側としては建物解体費用が掛かるので、建物の
評価は無くてもいいから建物付で売りたい、
と考えますが、買う側からすると耐震工事、内装、
外装のリフォームを考えると割に合わないため、
結局売れずに残っていくことになります。
境界調査の際に、境界目印の不明箇所と土留めと
なっている塀の傾きが見られたので測量をして
確認が必要と話しました。
売却の提案書としては、土地の査定価格、
荷物撤去、解体費用、測量費用、仲介手数料等の
経費の案内をします。
売り出しあたり、解体、測量については費用が
大きいので買主が見つかり次第で手配していくことに
なりました。
ただし、測量については隣地との境界の認識の違い
などもめてしまう事があるので機を見て行いたい
旨を話しました。
購入の相談
売り出しから不動産情報のポータルサイトをメインに
広告を行います。
今回の事例では、他の不動産業者が紹介した
お客さんより購入について前向きに話したいと
その業者より連絡があり、金額の相談があったの
ですが、売り出し金額の端数を切る形で売主さんも
想定内金額だった為、契約に進める事になりました。
不動産業者では、他社取扱の売物件を紹介して、
協働して売買をする事があります。
その方が売れる可能性が高くなりますので。
測量から契約、引渡しまで
今回の相談では境界の目印が無いこと、土留めが
傾いている状況がありましたので契約前に
測量を手配して問題無い事を確認して契約を
する事にしました。
測量では隣地の方への境界についての立会、確認は
問題無く完了し、土留めの越境についても土留めの
やり直しや補修をする際には境界標通りに工事を
するという書面を取り交わし完了となりました。
ちなみに測量をすると昔の測量技術、方法とは
今は違うため登記面積と実測面積に違いが
出てきます。その違い分も契約で精算していきます。
測量も問題なく完了目処が立ちましたので契約へ
進めていきます。
この先の流れとしては、
- 売買契約
- 買主融資申込→承認
- 建物解体、整地
- 建物登記滅失
- 引渡（経費の支払も一緒）
となっていきます。
契約からは上記の流れの通り特に問題が起こる事が
無く無事引渡しを終えました。
測量から引渡完了までの期間はおよそ3ヶ月程でした。
- 測量、立会（隣地と市町村）に1ヶ月
- 契約から融資承認に2〜3週間
- 融資承認から建物解体完了まで3週間位
- 建物滅失登記に2週間位
あとは売主さんは翌年申告、納税して一段落と
なります。
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