家を売る理由は相続して利用しないから、転勤で戻る
予定が無いから、事情により売りたいなど様々ですが
何からしていけば良いのでしょうか？
まずは情報収集、何を？
家を売ろうと考えだした際に、まずは不動産屋に
行ってみよう、とは今はならないかと思います。
どの不動産屋に行ったらいいのか、騙されないか？
不安がたくさん出てきてしまいます。
不動産屋に行く前に情報収集をしてある程度の知識を
持って進めた方が良いのは確かです。
不動産業者側もお客さんがある程度情報収集を
していてくれる方が話しはしやすいのはあります。
不動産に関する用語は普段馴染みのない言葉や
売り方は様々な方法がありますのでお客さんで
考えを持ってきてくれていると外れたアドバイスを
避けられ、お互いに無駄な時間を省けます。
いくらで売れるのか？
自分の家が今売却したらいくらで売れるのか？
金額は土地と建物それぞれの評価を足したものです。
固定資産税納税通知書を用意して下さい。
目安金額を確認します。
土地は不動産ライブラリから公示価格を調べます
簡単なのはリンクトップページの「地域検索」から
住所地を検索して地図がでたら
矢印のハンバーガーボタンから価格情報を
全選択して決定すると、
公示価格が地図に出てきます
地図に、載っている金額は㎡単価なので
土地の面積に掛ければ土地の目安金額が分かります。
では建物はというと、なかなか難しいもので
建築会社、構造や建物リフォーム状況により
同じ築年数、構造の建物でも大きく違いが出てきて
しまいますので、目安を知る方法として
固定資産税納税通知書の評価額記載の欄に
建物評価額がありますので目安とします。
これで土地と建物の目安を知ることができました。
売却方法を調べてみる
不動産の売却方法は大きくみて、仲介、買取が
あります。そのメリットデメリットを知り自分に
合った売り方を考えてください。
◯仲介とは不動産業者が買主を探します
メリット
- 相場相応の金額で売れる
- 買主がどんな人か分かったうえで売れる
デメリット
- 売却完了まで時間が掛かることがある
- 不動産業者への仲介手数料が掛かる
◯買取
メリット
- 時間が掛からず速やかに引渡できる
- 不動産業者への仲介手数料が掛からない
デメリット
- 売買金額か相場の6〜8掛けとなる
- 買取業者が販売する買主がどんな人か分からない
仲介で売却する方が相場相応の金額で売却できるので
手取りが良くなりますが、地域によっては買主の
見込みが無い場合、買取の話しは御の字の場合も
ありますので地域の需給状況やご自身の事情、
気持ちにより判断していくことになります。
自分の売りたい地域の売り物件状況を知ることが
売却しやすいのかどうか、合わせて金額の目安を
知ることもできますので、主に下記の不動産情報
サイトで情報収集してみてください。
掛かる費用は？
不動産を売却する時に掛かる費用は、不動産屋に
頼めば仲介手数料が掛かる、というのは分かるけど
他にはどんなものがあるのか、その金額はいくらに
なるのか気になるかと思います。
必要となる費用は売り方、土地と建物の状況により
変わってきます。まずは可能性のある経費です。
- 収入印紙
- 仲介手数料
- 登記料
- 測量費
- 建物内の荷物撤去、引越等費用
「状況により」がポイントで下記の状況確認により
ご自身に掛かる経費が見えてきます。
◯収入印紙
売買の際には契約書に貼りますので必要となります。
金額は国税庁のホームページで確認できます。
軽減措置がありますので要確認です。
◯仲介手数料
仲介で売却する場合は不動産業者への支払が必要と
なります。報酬規定に基づき算出されています。
速算方は、物件価格×3％＋6万円です。
（800万円以下の金額は33万円と考えてください）
※買取の場合は仲介手数料は不用です。
◯登記料
必要なケースとして、
- 抵当権設定の解除が必要な場合
- 建物等未登記のものがあった場合
- 住所変更が必要な場合
- 建物解体渡しとした場合の建物登記滅失費用
該当しなければ必要のない費用となります。
◯測量費
必要なケースとして、
- 境界の目印が無い場合
- 境界目印の杭はあるが明らかに傾いている
- 登記面積が残地面積等不正確な場合
- 境界目印はあるが隣地が認めない場合
- 境界にある塀が傾いている等ある場合
境界の目印があるかどうかは自分で確かめる事が
できます。
境界は写真の様な目印がしっかりあれば分かり易い
のですが、道路側溝に刻んで目印にしたり、
コンクリートの杭だったりプラスチック杭だったり、
私がいつも苦労するのが土に埋もれてしまっている
場合です。位置を予測してスコップで掘ります。
20センチ位掘って出てきた事もありますので、
パッと見て諦めないようにして下さい。
◯建物内の荷物撤去、引越費用
家を売りますので、建物内の荷物も引き渡しまでには
完全に家から出さないとなりません。
中古住宅として売り出すなら、お客さんに見てもらう
ために可能な限り売り出し前に荷物の片付けを
したいところです。
私の経験上では、荷物の撤去を業者に依頼すると、
2階建ての一般的な4DK位の家なら50万円から
荷物が多いと100万円位掛かることがあります。
普段から不要な物は処分しておくと良いです。
不動産屋さんへの依頼の流れ
不動産を売却する場合のある程度の情報収集を
したら実際に不動産屋さんへ相談となります。
流れとしては、
- 土地と建物の査定依頼
- 不動産業者で敷地等調査、売却提案
ここで提案書をもとに売却する事について
ご自身の考え、家族と相談をしてください。
不動産屋へ返事をしなければ、とかは必要無いです。
じっくり検討してください。
複数の不動産業者に声掛けするかどうかですが、
仲介の場合は自分で調べた相場感と実際に
売りに出ている近所の物件価格と提案金額に大きな
差が無いなら複数に声掛けするのは無駄足となる
場合があります。
仲介なら提案は売れる金額ではなく、この金額なら
売れそう、という金額だからです。
販売金額は提案をもとに自分で決めて不動産業者に
依頼することも可能です。
買取の場合は仲介とは違い、「この金額で買います」
という意思表示なので複数の買取業者への声掛けは
有効です。
個人で声掛けするのは大変という方でも、
仲介の不動産業者に複数の買取業者への声掛けを
依頼するのも良いです。仲介手数料は掛かりますが、
不動産業者は経験上高く買取ってくれる所を
知っていますので複数声掛けをして、高く買い取って
くれる業者を見つけてくれますので、
仲介手数料以上の金額を出してくれる可能性が
あります。
買取は金額に納得いけばそのまま契約を進めます。
仲介の場合は、
- 売却金額を決める
- 媒介契約
- 売り出し、不動産ポータルサイト等広告
となっていくのが基本的な流れになるかと思います。
まとめ
今回は売却を不動産業者に依頼をするにあたり、
事前にどの様な情報を得ておけば、自分自身の考えを
踏まえながら進めていけるかを記載しました。
ご自身の土地と建物にどのくらいの価値があるかの
目安は簡単に調べられます。
その調べる過程で知らない不動産用語があれば
どの様な意味か調べる事もあります。
不動産業者に相談する前の事前準備をしておけば
実際に相談、提案をしてもらう際の理解度は
違いますのでこの記事に掲載してある事だけでも
試して見てください。
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