建物は老朽化して利用するとも、貸すこともできない
状況の場合、売却はまだ考えていないという時は、
解体をして月極駐車場として維持する選択があります
空き家を現状維持するデメリット
築年数が古く老朽化した建物は、自分で利用する事も
貸すことも難しい状況である場合があります。
ただ放置してしまうことのデメリットを知ったうえで
長い目線での判断が必要となります。
空き家をそのまま維持、管理を自分でしていくという
選択には、年間どのくらいの経済的負担があるのか
リストアップをしてみることをお勧めします。
下記のリストに分かる範囲で金額をみてください
- 固定資産税、都市計画税
- 電気代
- 水道代
- 保険料
- メンテナンス（外壁、水漏れ、災害時補修等）
- 交通費
- 庭木剪定費用
これが年間掛かる費用、その合計が何年間続くのか？
例えば10年続いたら金額の合計はいくらになるのかと
いった想定ができます。
年間の経済的負担が分かったうえで、
建物をそのままとするのか、貸すのか、売るのかの
選択をしていく事が大事となります。
↓こちらの記事も参考にして下さい
解体して駐車場整備をする
建物を利用するつもりはないけど不動産を
手放したくないという場合は貸すという選択が
出てきます。
今回は建物は老朽化で利用できない場合と
してますので解体をすることになります。
建物解体業者へ依頼する前に、住んでいる市町村の
住宅解体の補助金制度が無いか確認して下さい。
建物が住宅、木造、旧耐震基準の築年数など
条件はありますが補助金が出る場合は何十万と
なるかと思いますので、大きい解体費用の足しです。
駐車場とする場合には、整備をどこまでやるかという
事になってきますが、下記を参考にして下さい。
建物解体、庭木等の撤去完了して更地状態から整備
- 砕石敷き
- 砕石転圧（押し固める）
- 区画ロープ張り
- 区画看板取付
鉄管を地中に支えを埋めて設置すれば車止め代わりに
なります。また、出入り口は砕石が転がって出て
しまいますので出入り口だけコンクリート舗装を
するのも良いかと思います。
砕石だと草は生えますので舗装整備の場合は
- 舗装
- 車止め
- 区画ライン引き
- 区画番号ペイント
となってきます、砕石敷きより費用は高くなりますが
草刈りや砕石が道路に転がって片付けする等の
管理作業は無くなります。
砕石も舗装のどちらの場合でも年月が経過すれば
水溜りのできるくぼみなど補修は必要となります。
それでも駐車場の借主がいれば賃料収入が
ありますので負担感は低いかと思います。
駐車場貸し出し
駐車場整備としては、個人か各区画を貸し出す形で
記載をしました。
貸し方としてはコインパーキング運営業者へ土地を
貸すという方法もあります。
管理は業者がすべて行いますので選択肢の一つと
しても良いかと思います。
ただし、業者の立地基準がありますので住宅地の
入った場所だと難しいかもしれません。
駐車場の契約は借地借家法が適用されないので、
個人で一般的な契約書を用意して個人管理で
運営してもリスクは低いです。
やる事としては、
- 契約者募集の看板等設置
- 賃料振込口座新設
- 契約書確認
- 申込者との契約
- 毎月の入金確認
- 賃料収入の申告
- 解約受付、日割賃料計算など
- ゴミ拾いなど普段の駐車場管理
- 無断駐車等のクレーム対応
並べてみると案外ありますが、慣れてしまえば
問題なくできるかと思います。
賃貸管理会社に依頼する場合は管理料が掛かりますが
契約業務やクレーム対応の必要は無くなるので
不安のある方は管理会社へ依頼が良いかと思います。
月極駐車場にした場合の各費用
空き家を月極駐車場とする場合に掛かる
費用をまとめます。
一時的に掛かる費用
- 建物解体、庭木等の撤去
- 建物登記の滅失
- 砕石敷き、転圧、区画ロープ、区画看板
継続的に掛かる費用
- 固定資産税、都市計画税
- 管理会社への管理料
- 水溜り等の補修
- 申告により課税される場合の税金
※固定資産税は住宅がある場合は軽減されて
いますので解体後は最大6倍になります。
まとめ
空き家になって建物の老朽化が進んでおり、
利用するつもりはないけど売るつもりも無い、
でも放置しておくのは心配になります。
空き家を、そのままにしておくことでお金の事だけで
なく、倒壊や火災など近所の方に迷惑を掛けてしまう
場合もあります。
借主の見込みがある場所であれば、空き家を解体、
月極駐車場として整備して、継続的に掛かる
固定資産税等の費用以上の賃料収入があるならば、
月極駐車場として貸すことを検討してみるのも
良いかと思います。
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