空き家となっている建物の老朽化がひどく、
改修するにも費用が掛かりすぎてしまう場合には
建物を解体して更地にして貸すことも検討の一つです
空き家を解体する判断基準
まず、建物を解体する判断基準として、
- 築年が旧耐震基準の昭和56年5月31日以前
- 木造
- 外壁塗装、内装のリフォームをしていない
- 雨漏りや床の傾斜を感じる
上記が大きく見て判断できる部分かと思います。
該当するからと慌てて解体をしない様にして下さい。
解体をすると翌年から固定資産税・都市計画税が
単純に6倍になってしまいます。
貸すことができる土地なのか？
貸せる土地かどうかは、以下の要因が必要です、
借主で事業用建物建築する貸地としては、
- 車、人通りの多い広い通り沿い
- 建物、駐車場スペースを確保できる広さがある
- 道路間口が広い
- 住宅に囲まれておらず多少賑やかな場所
資材置場等建築をしない事業用として貸地の場合は、
- 道路はある程度大きい車が出入りできる広さ
- 道路間口が広い
- 住宅が少ない方が良い
月極駐車場として整備して貸す場合、
- 車が出入り、駐車をしやすい広さがある
- 近くの店舗や事務所から借りられる見込みがある
ただ全てが無いと貸せないという訳ではありません、
借主の使用方法によって全く問題無い事もあります。
貸す場合の注意点
土地として貸す際に必要となる事として、
- 固定資産税・都市計画税の納税
- 賃料入金確認や申告・納税
固定資産税・都市計画税は住宅軽減が適用されなく
なりますので今までの土地課税分が4〜6倍に
変わります。金額については市役所等の
固定資産税課に聞けばどの位になるか
おしえてくれます。
事業用として貸す場合（借主にて建物建築）は、
- 事業用定期借地契約は期間満了まで使えない
- 普通借地契約は最低30年は解約されない
介護施設等住居としての用途でなければ
期間満了で必ず解約ができる事業用定期借地契約を
選択する事になるかと思います。
事業用定期借地契約は期間中に貸主から解約を
する事ができませんが、期間満了により更地にて
返還される契約ができますので安心感があります。
介護施設を行う借主の場合は普通借地契約となり、
最低30年以上の契約期間となります。
貸主からの中途解約は、借地借家法で借主に不利な
契約は無効とされる為、実質できません。
借主との話し合いで貸主から解約できる可能性は
ありますが、それなりの対価の支払が必要となるかと
思われます。
資材置場等建築をしない事業用として貸地の場合は、
- どのような物を置くのか確認
- 音や臭い、車の出入りの頻度の確認
- 事前に隣地への挨拶
- 借主にて舗装等整備する場合は契約内容確認
建物建築が目的となりませんので借地借家法の適用は
ありません。なので貸主からの中途解約は可能です。
ですが、借主にてお金を掛けて舗装等の整備を
する場合には、契約で解約不可期間や違約金の設定が
必要となると考えます。
貸すと決めたら何をすれば良いのか
では、実際に建物の老朽化か進んでおり解体をして
貸す準備をしたいと思ったら何をするのか？
まずは慌てて建物解体をしないで不動産屋に相談を
して下さい。
地元の不動産屋なら貸せる見込みがあるのかどうか
経験からアドバイスをしてくれます。
流れとしては大方下記の流れになるかと思います。
- 地元の不動産屋に貸し方などの相談
- 不動産屋から賃料、賃貸条件等の案内、資料作成
- インターネット広告等で募集開始
- 賃貸希望者より条件等の打ち合わせ
- 賃貸契約
- 建物解体、整地
- 引き渡し、契約期間開始
- 賃料入金、帳簿付け
- 確定申告
- 固定資産税等の納税
ざっくりではありますが上から下への流れになって
いくかと思います。
建物解体のタイミングは1月1日時点の敷地状況で
固定資産税の課税が決まりますので、もし年末に
契約となった場合、解体のタイミングを
年を明けてからにすれば、1月1日には住宅が
ありますので固定資産税は軽減されて課税されます。
賃貸契約中に売却する事になったら
貸していくつもりで契約をしたけど、事情により
売却する事になった、という可能性はあります。
では賃貸契約中に売却をする事はできるのか？
基本的には売却は可能です。
ただし、契約方法、契約条件によっては
売却ができない、買主を見つけるのが大変、という
場合があります。
「月極駐車場、建物建築目的でない借地契約」は、
借地借家法の適用が無いので、契約書の通り
解約予告（一般的には1ヶ月かと）をして解約をし、
売却ができます。
「建築目的である事業用定期借地、普通借地契約」は
契約条項に借主にあらかじめ通知をするという条文が
ありますので売却可能となりますが、賃貸借契約を
解約できるわけではありませんので、賃貸中の
収益物件として売却する事になり買主が
限定されますので売却には時間が掛かります。
建物を解体して貸すという選択は、ご自身、家族の
将来の利用可能性により賃貸方法の検討が必要と
なりますが、空き家のまま貸すことも
利用する事もなく管理、費用の負担、心配事を
解消できるという面で良い方法かと思います。
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