空き家を売ると決めたら何から決めれば良いのか？
不動産屋に仲介で買主を探してもらう？解体は必要？
買取ならどこに声掛けする？買取は相場より安い？
中古住宅として売却したい
建物の外壁塗装や室内リフォームをしてきたから
建物を利用してくれる方に売却したい。
建物に思い入れがあると当然の気持ちです。
では、中古住宅として売れる可能性としては、
どの様な状態が良いのでしょうか？
- 築年数が古すぎない（耐震基準目安）
- 構造
- 外壁塗装や室内リフォーム状況
をまずは見ます、売れる可能性とは購入者にとって
買いたいと思えるかどうか？
誰だって危険な家、耐震工事やリフォームに
お金が掛かる家をわざわざ買おうとは思いません。
築年数の目安については築浅の方が良いのですが、
耐震基準の変遷が判断するポイントです。
- 1981年5月31日までが旧耐震基準となり、基準は震度５程度の中地震で建物が「倒壊しない」
- 1981年６月１日から新耐震基準となり、基準は、震度５程度の中地震で「軽微な被害」、震度６強～７の大地震でも建物が「倒壊しない」
- 2000年６月１日から2000年基準として、おもに木造住宅の耐震性強化が目的とされています
目安は新耐震基準の建物なら中古住宅として売り出す
事を考えて下さい、ただし、建物の状態によっては
解体する方が売却可能性が高い場合もあります。
中古住宅としての売却は不動産業者に仲介を依頼して
買主を見つけてもらうようにしましょう。
相場相応の金額で売却が可能となる形です。
※自分で業者を手配して建物のリフォームをして
売却するという形も考えられますが、掛かる費用が
それ程掛からない見込みなら売却時期を早める
という意味では良いかもしれません。
ただ、それが購入希望者の希望に叶うものか、
クロスの柄等慎重に考えなくてはなりません。
買取再販売業者などへ売却
仲介での売却は、買主が見つかるまで
時間が掛かります、買取は業者が速やかに
購入手続きをしてくれますので、共有の場合や
税金の控除を利用したい等で時間を掛けたくない方は
検討の余地があります。
ただし、デメリットもあります。
- 買取金額が相場より5〜8割は安くなる
- 売った後にどんな人が住むか分からない
- 売った後にどんな利用をされるか分からない
などがあります、時間を掛けたくない方が選択する
傾向がありますが、需要の高いエリアであれば
買取金額は相場並みの場合もありますので、
一度話を聞いておくのも良いかもしれません。
金額が相場より低くなってしまう理由は
買取業者が買取して再販売する場合は、
- 不動産取得税や登記料等取得費用
- 外壁塗装やリフォーム工事費用
- 広告費、現地案内会等人件費の販売費用
- 売却に掛かる登記料等費用
- 業者の利益
などを考慮しないとならない為、その分買取金額に
影響します。
不動産は相場で金額が決まるため、相場金額に上乗せ
して売却するという考え方ができないのです。
賃貸する事が目的の買取業者でも最終的には
売却する事を考えますので、結局上記と同じ考え方で
買取金額を提示してきます。
買取業者は不動産屋に相談すれば様々な買取業者へ
紹介して、買取金額を聞いてくれます。
ただし、不動産屋に仲介手数料の支払が必要と
なりますが、自分で業者を探すより経験上高く
買取してくれる見込みのあるところに声掛けを
してくれますので仲介手数料以上の金額アップも
見込めます。
自分で買取業者を探す場合はアットホームなど
不動産情報サイトにリフォーム住宅を売主として
販売している業者へ始めに声掛けすると良いかと
思います。
建物を解体して売却する
老朽化してしまい、リフォームをするにも
多大な費用が掛かる場合や中古住宅として販売を
したけど売れずに何年か経過してしまった場合は
建物の解体と敷地の整地を行うことを考えます。
解体、整地に掛かる費用は、地方の一般的な戸建で
建物内荷物が無い場合、150万円〜200万円位が
一つの目安となります。
ただし、これは解体業者の費用であり、
解体に関連する費用として以下が考えられます
- 建物解体費用
- 敷地整地費用（立木、物置塀など）
- 浄化槽地域は浄化槽や事前清掃費用
- 都市ガス地域はガスメーターの撤去費用
- 電気、電話、ケーブルTV等配線撤去費用
- 建物登記の滅失費用
などが出てきます、他にも隣地との境界状況により
例えば越境している木の根を撤去する、というのも
可能性としてあります。
解体のタイミングは、売り出し始めたらすぐに
しないとならないのでしょうか？
買い手がすぐに見つかる見込みのある場所なら
良いのですが、時間が掛かりそうな場合は、
解体は買い手が見つかってからでも大丈夫です。
解体をして年をまたぐと、1月1日時点での状況で
固定資産税は課税されますので、解体した事により
翌年の固定資産税が上がり、ビックリする金額に
なってしまいます。
地域の自治体によっては建物解体の助成金制度が
ある場合があります。
大体は、木造住宅で昭和56年以前（旧耐震建物）が
対象となるかと思います。
店舗併用住宅や、新耐震基準となってから増築した
場合でも助成金が出る場合もありますので
必ず確認してみましょう。
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